최근 부동산 대출 규제가 강화되면서 DSR 초과 시 대출이 가능한지에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 전세자금대출이나 주택담보대출을 앞두고 총부채원리금상환비율(DSR) 기준에 걸려 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 사례가 늘고 있는데요.
그렇다면 DSR 40% 또는 70% 기준을 초과했을 때도 대출을 받을 수 있는 방법은 없을까요? 오늘은 실무에서 활용되는 DSR 우회 대출 방법 5가지를 정리해보았습니다.
1. 정책금융상품 활용 – DSR 예외 대상 노려라
정부 지원 상품은 대부분 DSR 적용 대상에서 제외됩니다.
- 청년 버팀목 전세자금대출
- 디딤돌 대출 (생애최초 등)
- 보금자리론 (주택금융공사)
이들 상품은 일정한 자격요건(연소득, 무주택 등)만 충족하면 DSR과 무관하게 대출 가능하므로, 소득이 부족하거나 기존 대출이 많아 DSR이 초과된 경우에도 좋은 대안이 됩니다.
2. 비규제지역 또는 1주택자 예외 조건 확인
규제지역이 아닌 경우에는 LTV·DSR 규제가 완화되어 적용됩니다. 또한 1주택자의 일시적 2주택 허용 등 특정 조건에서는 일부 완화된 기준이 적용될 수 있습니다.
예: - 비규제지역 → LTV 70%, DSR 70%까지 허용 - 일시적 2주택자 → 기존 주택 처분 조건 시 완화 가능
3. 부부합산 소득 및 공동명의 활용
DSR 계산은 원칙적으로 차주(본인)의 소득 대비 상환 비율입니다. 하지만 부부 공동명의 또는 공동대출 신청 시에는 부부 소득을 합산해 평가받을 수 있어 DSR을 낮출 수 있습니다.
특히 맞벌이 부부의 경우, 부부합산으로 DSR이 20~30%P 이상 여유가 생기는 경우도 많아 대출 한도가 크게 늘어날 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환 목적 대출은 별도 취급
최근에는 전세보증금 반환 목적 주담대는 DSR 규제 대상에서 일부 제외되는 추세입니다. 즉, 세입자 보증금 반환용 대출이라는 점을 입증하면 DSR 초과여도 예외 승인이 가능할 수 있습니다.
이 경우 은행은 관련 계약서, 등기부등본, 전세계약서 등을 요구하므로 준비 서류를 미리 챙겨야 합니다.
5. 소득증빙 강화 및 기타 금융사 활용
DSR은 공식 인정 소득에 따라 계산되기 때문에, 다음과 같은 방식으로 소득을 보완할 수 있습니다:
- 사업소득자 → 세무신고 정정, 매출자료 보완
- 근로자 → 연봉인상 반영, 추가 소득자료 제출
- 임대소득 → 임대차계약서·통장 이체 내역 제출
또한 2금융권(저축은행, 캐피탈) 일부에서는 DSR 적용이 느슨하거나 내부심사 기준이 달라 대출 가능성이 있습니다. 단, 금리는 높아질 수 있으므로 주의하세요.
마무리: DSR 초과라고 대출 불가능한 건 아니다
결론적으로, DSR 초과 시에도 다음과 같은 대출 우회 방법이 존재합니다:
- 정책금융 활용 (버팀목, 디딤돌 등)
- 비규제지역, 예외 조건 적용
- 부부합산 소득으로 공동대출
- 전세보증금 반환용 대출
- 소득증빙 강화 및 제2금융권 활용
DSR 규제가 강화되고 있는 상황에서, 대출을 계획하고 있다면 본인의 상황에 맞는 예외 조건을 활용하는 전략이 필요합니다. 단순히 한도만 보는 것이 아니라, 상품 종류와 금융사, 신청 방식에 따라 결과가 달라질 수 있으니 사전에 철저한 준비가 중요합니다.